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家は買ったときより安く売れることも少なくありません。マイホームを売って損（譲渡損失）が出た場合、一定の条件を満たせば、その損を給与などの所得から差し引いて税金を軽くできる特例があります。
※この記事は、国税庁のホームページ（令和8年4月1日現在の法令等）をもとに作成しています。実際の申告にあたっては、税務署や税理士にご確認ください。
損が出たときに使える2つの特例
| 特例 | 主な対象 |
|---|---|
| マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の特例 | 古い家を売って、新しい家を買った人 |
| 住宅ローンが残っているマイホームの譲渡損失の特例 | ローンの残高より安く売った人（新しい家を買わなくても使える） |
どちらも、損をその年の給与所得などから差し引くこと（損益通算）ができ、引ききれない分は翌年以後3年間繰り越して差し引けます（繰越控除）。対象となるのは、令和9年12月31日までに売った場合です。
特例1：買い換えた場合
主な条件
- 売った年の1月1日時点で、売った家と土地の所有期間が5年を超えている
- 売った年の前年の1月1日から、売った年の翌年12月31日までに新しい家を買う
- 新しい家の床面積が50平方メートル以上
- 新しい家を、買った年の翌年12月31日までに住まいにする（見込みを含む）
- 新しい家を買った年の12月31日時点で、返済期間10年以上の住宅ローンがある
特例2：住宅ローンが残っている場合
主な条件
- 売った年の1月1日時点で、売った家と土地の所有期間がともに5年を超えている
- 売買契約日の前日時点で、その家の返済期間10年以上の住宅ローンが残っている
- 売った金額が、そのローンの残高を下回っている
差し引ける損の上限は、売買契約日の前日のローン残高から、売った金額を引いた額までです。
共通の注意点
- 親子や夫婦など、特別な関係がある人に売った場合は使えない
- 合計所得金額が3,000万円を超える年は、繰越控除が使えない
- 確定申告が必要で、繰越控除を受けるには翌年以後も続けて申告する
このほかにも条件があります。詳しくは国税庁のホームページで確認してください。
まとめ
マイホームを売って損が出ても、条件を満たせば税金を軽くできます。所有期間が5年を超えているかどうかが大きな分かれ目なので、売る時期を決める前に確認しておきましょう。
まずは売れる価格の目安を知ることから始めましょう。一括査定サイトの比較表はこちらです。
参考：国税庁 No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき／国税庁 No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき
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