家を売ったときの税金はいくら？計算方法と3,000万円特別控除を解説

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家を売って利益が出ると、税金がかかることがあります。一方で、マイホームを売った場合は税金を大きく減らせる特例もあります。この記事では、税金の計算方法と、知っておきたい特例を解説します。

※この記事は、国税庁のホームページ（令和8年4月1日現在の法令等）をもとに作成しています。実際の申告にあたっては、税務署や税理士にご確認ください。

税金がかかるのは「利益」が出たとき

家を売ったときにかかる税金は、売った金額そのものではなく、売って得た利益（譲渡所得）にかかります。譲渡所得は次の式で計算します。

譲渡所得＝売った金額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額

計算した結果がマイナスや0なら、税金はかかりません。

税率は、その家を何年持っていたかで変わります。所有期間は、売った年の1月1日時点で数えます。

区分	所有期間（売った年の1月1日時点）	所得税	住民税
長期譲渡所得	5年を超える	15％	5％
短期譲渡所得	5年以下	30％	9％

このほか、所得税額に2.1％をかけた復興特別所得税がかかります（令和29年分まで）。

たとえば令和8年中に売った場合、令和2年12月31日以前に取得していれば長期、令和3年1月1日以後に取得していれば短期になります。「買ってから5年たったと思ったのに、1月1日時点ではまだ5年以下だった」ということがあるので、売る時期を決めるときは注意しましょう。

自分が住んでいる家（マイホーム）を売った場合は、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。利益が3,000万円以下なら、税金がかからないことになります。

このほかにも条件があります。詳しくは国税庁のタックスアンサー（No.3302）で確認してください。

3,000万円の特別控除を受けると税金が0円になる場合でも、確定申告が必要です。売った年の翌年に、「譲渡所得の内訳書」などの書類を添えて申告します。

申告を忘れると特例が受けられないので、家を売った翌年は忘れずに確定申告をしましょう。

手元にいくら残るかは、売れる価格によって大きく変わります。まずは複数の会社に査定を頼んで、売れる価格の目安を知るところから始めましょう。一括査定サイトの比較表はこちらです。